2026년 7월, 연합뉴스는 서울에서 일하는 스물아홉 살 간호사 황씨의 사연을 보도했다. 황씨는 서울 용산구의 아홉 평 남짓한 원룸에 살고 있었다. 보증금 1천만 원에 월세 70만 원. 벌레가 나오고 하수구 냄새가 올라오는 낡은 방이었지만, 그는 임차 계약을 1년 더 연장했다. 2년 사이 서울 원룸의 월세가 크게 올라 같은 비용으로는 비슷한 방조차 구하기 어려웠기 때문이다.
월세와 공과금으로 소득의 약 30퍼센트가 빠져나갔다. 매달 월급을 받아도 주거비와 생활비를 내고 나면 저축할 수 있는 돈은 많지 않았다. 5년 전 서울에 올라올 때만 해도 성실하게 일하면 언젠가는 집을 마련할 수 있으리라 생각했다. 그러나 월급보다 집값이 빠르게 오르면서 자신이 모은 돈과 내 집 마련에 필요한 돈의 차이는 갈수록 벌어졌다.
황씨만의 이야기는 아니다. 연합뉴스가 20~30대 청년 112명을 조사한 결과, 월세 거주 청년의 54.5퍼센트가 소득의 30퍼센트 이상을 주거비로 지출하고 있었다. 응답자의 38.4퍼센트는 주거 문제 때문에 독립을, 20.5퍼센트는 결혼을, 11.6퍼센트는 출산을 미루거나 포기한 경험이 있다고 답했다.
일해서 번 돈이 오늘의 월세를 내는 데 먼저 쓰이면 내일을 준비할 돈은 남기 어렵다. 일자리를 얻기 위해 서울에 왔지만, 서울에 머무는 비용 때문에 집을 마련할 돈을 모으지 못한다. 높은 주거비는 살고 싶은 집만 포기하게 하지 않는다. 독립할 시기와 결혼할 시기, 아이를 낳을 계획까지 뒤로 미룬다.
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그러나 집값 상승이 모두에게 나쁜 소식인 것은 아니다. 집을 가진 사람에게는 보유한 자산의 가치가 높아졌다는 뜻이다. 반면 집이 없는 사람에게는 마련해야 할 돈이 더 늘어났다는 뜻이다. 대출을 받아 집을 산 사람은 집값 상승이 반갑지만, 매달 원리금을 갚아야 한다. 더 나은 집으로 옮기려는 사람은 자신의 집값만큼 다음에 살 집의 가격도 올랐다는 사실을 마주한다.
같은 집값 상승이 누구에게는 자산을 늘려주고, 누구에게는 내 집 마련을 더 어렵게 만든다. 그렇다면 집값이 오를수록 왜 젊은 세대의 생활은 오히려 빠듯해질까?
한국은행은 주택가격 상승이 연령대별 가계의 소비와 경제적 생활에 어떤 차이를 만드는지 분석했다. 소비와 주거에서 얻는 만족을 수치로 환산한 결과, 주택가격이 5퍼센트 오르면 50세 이상 가구는 평균 0.26퍼센트의 이익을 얻지만, 50세 미만 가구는 0.23퍼센트의 손실을 보는 것으로 추정됐다.
50세 이상 가구는 이미 집을 보유한 경우가 많고 더 나은 집으로 옮겨야 할 필요도 상대적으로 적다. 집값이 오르면 보유한 자산의 가치가 높아지는 효과를 더 크게 누릴 수 있다. 반면 50세 미만 무주택 가구는 더 비싸진 집을 마련하기 위해 소비를 줄이고 저축을 늘려야 한다. 집을 가진 젊은 가구도 더 나은 집으로 옮기려면 추가로 돈을 모으거나 대출을 늘려야 한다.
집값이 5퍼센트 올랐다는 사실은 하나지만, 그로부터 얻는 이익과 감당해야 할 부담은 사람마다 다르다. 집값 상승은 집의 가격만 바꾸지 않는다. 누구는 자산을 늘리고, 누구는 소비를 줄이며, 누구는 독립과 결혼을 미루게 한다. 같은 변화가 사람마다 다른 미래를 만드는 것이다.
그런데도 사람들은 왜 막대한 부담을 감수하면서까지 집을 사려고 할까. 이를 탐욕이나 투기심으로만 설명하면 주택 구입을 합리적인 선택으로 만든 사회적 조건을 놓치게 된다.
한국에서 집은 너무 많은 역할을 맡고 있다. 생활하는 공간인 동시에 자산을 형성하는 수단이고, 필요할 때 대출을 받을 수 있는 담보다. 집이 위치한 지역에 따라 학교와 일자리, 의료와 문화에 접근할 기회도 달라진다. 은퇴 뒤에는 주택연금이나 매각을 통해 부족한 노후소득을 보완하고, 자녀에게 물려줄 수 있는 주요 자산이 된다.
공적 제도가 충분히 보장하지 못한 삶의 안정을 사람들은 집 한 채로 마련해왔다. 한국에서 집은 한 가족이 스스로 구축한 사적 안전망에 가깝다. 그래서 내 집을 마련하지 못할까봐 느끼는 불안은 주거 문제에 그치지 않는다. 자산을 형성하지 못하고, 노후와 자녀의 미래까지 불안해질 수 있다는 두려움으로 이어진다.
이런 조건에서는 가능한 한 빨리 집을 사려는 선택이 개인에게 합리적일 수 있다. 임차 계약이 끝날 때마다 이사 여부와 보증금 인상을 걱정해야 하고, 근로소득만으로 주택 보유자와의 자산 격차를 따라가기 어려우며, 노후 준비까지 스스로 감당해야 한다면 집은 가장 익숙하고 신뢰할 만한 선택지가 된다. 부모가 자녀의 주택 마련을 도우려는 마음에도 자신들보다 훨씬 높아진 집값을 감당해야 하는 자녀에 대한 걱정이 담겨 있다.
주택을 사지 말라고 설득하면서 집을 소유해야 얻을 수 있는 안정과 기회를 그대로 둔다면 정책의 효과는 오래가기 어렵다. 매수 압력을 낮추려면 설득보다 다른 선택이 가능하다는 믿음을 먼저 주어야 한다. 집을 소유하지 않아도 안정적으로 거주하고 노후와 자녀의 미래를 준비할 수 있어야 한다.
사진: Konrad Nowacki / Unsplash
집값이 계속 오르는 사회에서 집을 사려는 선택은 합리적이다. 지금 사지 않으면 앞으로 더 비싼 값을 치러야 하고, 집을 가진 사람과의 자산 격차도 벌어질 수 있기 때문이다. 문제는 각자에게 합리적인 선택이 한꺼번에 몰릴 때 시작된다.
집값이 오르면 사람들은 ‘더 늦기 전에 사야 한다’고 생각한다. 가진 돈이 부족하면 대출을 늘려서라도 시장에 들어간다. 매수하려는 사람이 늘면 가격은 더 오르고, 오른 가격은 서둘러 집을 사야 한다는 불안을 키운다. 기다리면 손해를 볼 것이라는 생각이 실제 수요를 만들고, 그 수요가 다시 가격을 밀어 올리는 것이다.
한국은행의 분석에서도 이러한 흐름이 확인됐다. 집값이 오를 것이라는 기대는 실제 주택가격보다 약 8개월 앞서 움직였다. 기대심리가 높아진 뒤 주택가격과 가계부채는 점차 늘어 7~8개월 뒤 가장 크게 반응했다. 가격 상승에 대한 기대가 주택 구입과 대출을 늘리고, 늘어난 수요와 대출이 다시 가격을 높이는 순환이다.
이러한 경험이 반복되면 사람들의 생각도 달라진다. 집을 산 사람이 자산을 늘리고, 집을 사지 못한 사람은 갈수록 따라가기 어려워지는 모습을 계속 보면서 ‘집은 가능하면 빨리 사야 한다’는 믿음이 강해진다. 한때 개인의 판단이었던 생각이 많은 사람이 공유하는 상식이 되고, 다음 사람의 선택을 이끄는 기준이 된다.
사람들의 선택이 쌓이면 시장과 금융, 가족의 행동도 그 방향으로 바뀐다. 주택 수요가 늘면서 은행의 주택담보대출도 확대된다. 부모의 자산은 자녀가 집을 살 수 있는 시기와 지역을 좌우하고, 집을 물려받거나 구입 자금을 지원받을 수 있는지가 중요한 출발 조건이 된다. 집값의 등락이 가계의 자산과 소비에 큰 영향을 미치면서 정부의 정책도 집값을 얼마나 올리거나 낮추었는지를 중심으로 평가받는다.
이렇게 만들어진 시장과 제도는 다시 개인의 선택을 압박한다. 집을 사지 않으면 자산 형성에서 뒤처질 것 같고, 집을 사려면 감당하기 어려운 빚을 져야 한다. 부모 세대가 주택으로 얻은 자산 격차는 자녀 세대의 주택 구입 능력으로 이어진다. 이전 세대의 선택이 만든 집값과 금융, 자산 구조가 다음 세대가 무엇을 선택할 수 있는지를 결정하는 조건이 되는 것이다.
개인의 선택이 사회의 시장과 제도를 만들고, 그렇게 만들어진 시장과 제도는 다시 개인의 욕망과 판단을 바꾼다. 오늘의 집값은 과거 사람들이 반복해 내린 선택의 결과이면서, 앞으로 사람들이 어떤 선택을 하게 될지를 좌우하는 조건이다.
좋은 사회에서는 노력과 선택이 어떤 결과로 이어질지 어느 정도 예상할 수 있어야 한다. 그래야 사람은 미래를 계획하고 현재의 노력을 이어갈 수 있다. 그러나 집을 사지 않으면 뒤처지고, 모두가 집을 사려고 하면 가격이 더 오르는 상황에서는 누구도 쉽게 경쟁에서 빠져나올 수 없다. 자신과 가족을 지키기 위해 내린 선택이 다른 사람의 집값을 높이고, 높아진 집값은 다시 모두에게 더 큰 부담을 지운다. 각자의 합리적인 선택이 모여 모두의 불안을 키우는 것이다.
가치는 물건 안에 고정되어 있지 않다. 수도꼭지에서 쉽게 얻는 물과 사막에서 가까스로 구한 물은 같은 물이지만 가치가 다르다. 누구에게 어떤 상황에서 얼마나 필요한지가 다르기 때문이다.
집도 마찬가지다. 사람들이 집을 살 때 사는 것은 벽과 지붕만이 아니다. 그곳에서 출퇴근할 수 있는 일자리, 자녀가 다닐 학교, 이용할 수 있는 병원과 교통, 생활의 안전과 편의까지 함께 산다. 집이 앞으로 얼마나 오를지, 노후에 어떤 자산이 될지도 가격에 들어간다.
그래서 크기와 상태가 비슷한 집도 어디에 있고 무엇과 연결되어 있느냐에 따라 가격이 크게 달라진다. 집값은 집 한 채의 값이면서, 그 집을 통해 누릴 수 있는 기회의 값이기도 하다. 일자리와 교육, 교통과 의료, 금융과 복지, 지역의 미래가 한 채의 집을 통해 이어져 있기 때문이다.
이런 구조를 집을 산 사람의 탐욕이나 집을 사지 못한 사람의 능력 부족만으로 설명할 수는 없다. 집값이 계속 오르고 임대료도 높아지는 상황에서는 빚을 내서라도 집을 사는 것이 개인에게 합리적인 선택일 수 있다. 은행은 담보가 확실한 주택에 대출하려 하고, 부모는 자녀가 주거 경쟁에서 밀리지 않도록 집을 마련해 주려 한다. 모두 주어진 조건에서 자신의 안전을 지키려는 선택이다.
문제는 각자의 안전을 위한 선택이 서로 만나 어떤 결과를 만드느냐에 있다. 집값이 올라야 안심하는 사람과 집값이 내려야 비로소 집을 살 수 있는 사람이 같은 시장에 있다. 한 사람의 자산이 늘어날수록 다른 사람에게 필요한 보증금과 대출은 커진다. 현재 세대가 집을 통해 얻은 안전이 다음 세대에는 더 높은 진입 장벽이 될 수 있다.
집은 개인의 자산인 동시에 누구나 살아가고 일하기 위해 필요한 생활 기반이다. 집을 자산으로서 바라보는 힘이 지나치게 커지면, 안정적으로 거주하는 공간이라는 기능은 뒤로 밀린다. 가격 상승으로 자산을 늘린 사람이 생기는 동안 다른 사람의 부채와 주거비가 늘고, 독립과 결혼, 출산 같은 삶의 선택은 늦어진다. 일자리와 인구가 수도권에 더욱 집중되면서 지역의 쇠퇴도 빨라질 수 있다.
한국은행에 따르면, 2024년 말 부동산 부문에 공급된 가계와 기업의 자금은 1,932조 5천억 원으로, 전체 민간신용의 약 절반에 이르렀다. 이처럼 많은 돈이 토지와 주택에 묶이면 기술과 산업, 새로운 기업과 일자리로 흘러갈 자금이 줄어든다. 집값이 오르는 동안에는 대출이 가격 상승을 부추기고, 집값이 급격히 떨어지면 담보가치 하락과 소비 감소가 금융시장과 경제를 흔들 수 있다. 부동산에 몰린 자금은 현재의 집값을 떠받치는 대신 미래의 성장에 쓰일 자금을 줄인다.
따라서 집값 상승이 사회에 좋은 일인지는 늘어난 자산가치만 보고 판단할 수 없다. 그 이익을 누가 얻었는지, 그 과정에서 누가 더 높은 주거비와 부채를 떠안았는지, 다음 세대의 선택과 사회의 성장 가능성이 얼마나 줄었는지까지 함께 따져야 한다.
일부의 자산이 늘어나는 동안 다수의 주거 불안이 커지고 미래를 선택할 여지가 줄었다면, 사회 전체가 그만큼 풍요로워졌다고 말하기 어렵다. 집의 가치는 소유자가 얻은 이익만이 아니라, 그 집을 둘러싼 사람들이 함께 얻고 잃은 것까지 살필 때 비로소 온전히 드러난다.
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한 채의 집이 주거와 자산 형성, 노후 준비와 자녀 교육까지 책임지는 사회에서 집값은 단순한 사용가치만으로 결정되지 않는다. 사람들은 그 집을 통해 얻을 수 있는 학교와 일자리, 생활환경과 미래의 자산가치까지 함께 산다. 집에 기대하는 것이 많아질수록 가격은 높아지고, 가격이 오를수록 더 늦기 전에 사야 한다는 불안도 커진다. 집값을 안정시키려면 공급과 대출, 세금만 조정해서는 충분하지 않다. 사람들이 삶의 안전을 집 한 채에 걸 수밖에 없는 조건도 함께 바꿔야 한다.
우선 안정된 거주와 주택 소유를 분리할 필요가 있다. 임차인이 감당할 수 있는 비용으로 한 지역에 오래 살 수 있고, 계약 종료와 임대료 인상을 예측할 수 있어야 한다. 집을 소유하지 않았다는 이유로 직장과 학교, 이웃과 생활권을 반복해서 잃는다면 사람들은 무리해서라도 매수하려 한다. 내 집을 사지 않아도 삶의 기반을 지킬 수 있다는 믿음이 생겨야 매수 경쟁도 누그러진다.
일자리와 교육, 의료와 문화가 일부 지역에 집중된 문제도 풀어야 한다. 주택을 아무리 많이 지어도 더 나은 일자리와 학교, 병원과 교통이 몇몇 지역에 몰려 있으면 수요는 다시 그곳으로 향한다. 같은 크기의 집도 어느 지역에 있느냐에 따라 가격이 크게 달라지는 이유는 건물의 품질만으로 설명되지 않는다. 그 집에서 출발해 어떤 일자리와 교육, 의료서비스에 접근할 수 있는지가 가격에 반영된다. 지역의 주거 격차를 줄이려면 주택 공급과 함께 삶의 기회가 배치된 방식도 바꿔야 한다.
노후의 안전도 집 한 채에 지나치게 의존하지 않도록 해야 한다. 안정적인 연금과 돌봄서비스가 부족하면 사람들은 주택을 거주 공간이자 노후자금으로 여길 수밖에 없다. 집값이 떨어질 때 노후까지 흔들리는 이유다. 청년과 중년이 소득의 일부를 장기간 축적할 수 있도록 저축을 지원하고, 퇴직연금과 개인연금이 낮은 비용으로 여러 자산에 분산 투자될 수 있게 제도를 개선해야 한다. 집을 사지 않아도 자산을 형성하고 노후를 준비할 수 있는 경로가 충분해야 주택에 몰린 수요도 줄어든다.
금융이 돈을 배분하는 방식도 달라져야 한다. 부동산 담보대출은 이미 가격이 형성된 자산에 다시 자금을 공급한다. 이 흐름이 지나치게 커지면 집을 가진 사람은 더 쉽게 돈을 빌려 자산을 늘리고, 자산이 없는 사람은 미래 소득을 담보로 더 큰 빚을 져야 한다. 금융은 기존 부동산의 가격을 뒷받침하는 데 머물지 않고 기업의 기술과 사업, 사람의 능력과 생산적인 활동에도 자금을 연결해야 한다. 돈이 과거에 축적된 자산만 따라가면 기존의 격차는 커지고 새로운 가치를 만들 기회는 줄어든다.
정책의 성과를 판단하는 기준도 집값의 상승과 하락만으로는 부족하다. 집값이 급등하면 무주택자와 청년의 진입 가능성이 낮아지고, 급락하면 높은 부채를 안고 집을 산 가계와 금융시스템이 위험해진다. 중요한 것은 가격의 방향보다 사람들이 감당하는 주거 부담과 삶의 안정이다. 소득 가운데 주거비가 차지하는 비중, 한곳에 안정적으로 거주할 수 있는 기간, 세대별 주택 접근성, 가계부채의 상환 가능성, 지역에 따른 교육·의료·일자리 격차를 함께 살펴야 한다. 집값이 안정돼 보여도 주거비 때문에 결혼과 출산, 이직과 노후 준비를 미루고 있다면 주거 문제는 해결된 것이 아니다.
가격은 사람들이 처한 조건과 선택이 모여 나타난 결과다. 집값을 오래 안정시키려면 가격을 직접 움직이는 정책과 함께 같은 결과를 반복해서 만드는 조건도 고쳐야 한다. 집을 소유하지 않아도 안정적으로 살 수 있고, 어느 지역에서든 필요한 기회와 서비스를 이용하며, 주택 밖에서도 자산과 노후를 준비할 수 있어야 한다. 그래야 개인에게 합리적인 내 집 마련이 사회 전체를 끝없는 매수 경쟁으로 몰아가는 악순환을 줄일 수 있다.
사람들이 집에서 바란 것은 콘크리트로 둘러싸인 공간만이 아니었다. 오래 머물 수 있다는 안도, 자산을 형성할 기회, 노후와 자녀의 미래를 지킬 수 있다는 믿음이었다. 이러한 필요가 집 한 채에 집중된 상황에서 주택 구입을 개인의 욕심으로만 설명해서는 매수 수요를 줄이기 어렵다. 집을 소유하지 않아도 안정적으로 거주하고 자산을 쌓으며 미래를 준비할 수 있도록 주거와 연금, 교육 제도 등의 사회적 조건을 보완해야 한다.
좋은 주거사회에서는 성실하게 일한 사람이 집을 마련하려고 현재의 생활과 미래의 선택까지 포기하지 않아도 된다. 어느 집에 사느냐가 교육과 일자리, 노후의 가능성을 좌우하지 않고, 집값이 오르내릴 때마다 노동의 가치와 가족의 계획까지 흔들리지 않아야 한다.
집은 삶을 지켜주는 공간이어야 한다. 한 사람의 가능성과 미래를 가르는 기준이 되어서는 안 된다.